POINT DE DEPART DU DELAI DE RETRACTATION DE L'ACQUEREUR IMMOBILIER NON PROFESSIONNEL
5 + 10 = 14 !
Le jour du point de départ du délai de 10 jours permettant à l’acquéreur immobilier non professionnel de se rétracter d’une promesse de vente doit être pris en compte dans le calcul.
Dans son arrêt du 19 décembre 2024 (n° 23-12.652, publié au Bulletin), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé que, lorsque le droit de rétractation est en jeu, il ne faut pas jouer avec le calendrier. L’acquéreur, qui avait tenté de sauver sa rétractation en jonglant avec les articles L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation et 641 du Code de procédure civile, a vu son raisonnement recalé.
Un acheteur, une promesse et un (petit) calcul bancal
Une promesse de vente est notifiée le 30 août 2018 à un acquéreur non professionnel par lettre recommandée, qu’il réceptionne le 4 septembre. L’acquéreur, manifestement pris d’un légitime doute immobilier, décide d’activer son droit de rétractation… mais seulement le 15 septembre.
Sauf que le mandataire du vendeur considère que le délai est déjà expiré et tout le monde se retrouve devant la justice.
L’argument de l’acquéreur : « si je cumule les textes, je gagne un jour »
Pour sa défense, l’acquéreur tente une gymnastique juridique. Il combine l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation (selon lequel « l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ») avec l’article 641 du Code de procédure civile (selon lequel « lorsqu'un délai est exprimé en jours, celui de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas »).
Il en conclut que le jour du point de départ du délai de rétractation, soit le lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l'acte, ne doit pas être pris en compte dans le calcul.
Donc que le point de départ du délai de 10 jours devait être reporté au lendemain du lendemain (c’est-à-dire au surlendemain…) de la première présentation de la lettre notifiant l'acte.
Et puis 5 + 10 = 15, non ? Pas pour la Cour.
La réponse de la Cour : ces deux articles disent la même chose
La haute juridiction rappelle que ces deux textes « expriment la même règle ». Autrement dit : même effet, pas de cumul.
Le délai de rétractation commençait donc bien le 5 septembre pour s’achever le 14 septembre à minuit. L’acquéreur ayant envoyé son courrier le 15 septembre, il était trop tard.
Sécurité juridique et équilibre contractuel
Cette décision rappelle que le droit de rétractation, bien que protecteur, n’est pas extensible à volonté.
L’acquéreur ici s’est fait taper sur les doigts... Sur lesquels il vaut mieux parfois compter…
