VEFA : SI LE PROBLEME SE VOIT, IL FAUT AGIR VITE

Par un arrêt du 13 février 2025 (n° 23-15.846, au Bulletin), la troisième chambre civile de la Cour de cassation verrouille définitivement la possibilité pour l’acquéreur d’un bien en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) d’invoquer la responsabilité contractuelle en cas de défaut de conformité apparent, même lorsque le grief porte sur un manquement du vendeur à son obligation d'information et de conseil.

Les acquéreurs d’un appartement et de deux places de parking en VEFA, découvrent, après livraison, que l’une de leurs places est plus étroite que prévu.

Estimant que le vendeur avait sciemment passé sous silence, lors de la conclusion du contrat de vente, cette modification survenue postérieurement à la signature du contrat de réservation, les acquéreurs engagent à son encontre une action fondée sur la responsabilité contractuelle de droit commun pour manquement à son obligation d’information et de conseil.

Accueillie en première instance, leur action est rejetée en appel pour cause de forclusion, et cette décision est confirmée par la Cour de cassation.

La Cour juge que le préjudice allégué, lequel trouve son origine dans un défaut d’information et de conseil, découle d’une non-conformité apparente du bien au contrat.

Or ce type de non-conformité ne peut être traité autrement qu’à travers la garantie légale prévue à l’article 1642-1 du Code civil, dont l’action doit être introduite dans le délai d’un an, à compter soit de la réception des travaux, soit de l'expiration du délai d'un mois suivant « la prise de possession par l'acquéreur » (article 1648 alinéa 2 avec renvoi à 1642-1 du Code civil).

En l’espèce, le délai d’un an avait été interrompu par l’assignation en référé expertise et un nouveau délai avait commencé à courir à compter de l’ordonnance ayant désigné l’expert judiciaire (Cass. 3e civ., 11 juillet 2019, n°18-17.856). L’action ayant été initiée plus d’un an après cette date, les acquéreurs étaient forclos.

La Cour exclut donc toute action fondée sur la responsabilité contractuelle, même pour manquement à une obligation d'information ou de conseil.

Cet arrêt verrouille davantage encore les recours de l’acquéreur en VEFA : il ne peut plus contourner le délai de forclusion de l’action en garantie des défauts de conformité apparents en invoquant la responsabilité de droit commun.

1. La garantie des défauts de conformité apparents exclut toute autre action, même pour défaut d’information et de conseil.
2. L’action en garantie doit être introduite dans le délai d’un an, sous peine de forclusion.
3. Pas de raccourci par la garantie décennale, sauf dommage affectant la solidité de l’immeuble ou le rendant impropre à sa destination (article 1792 du Code civil), ce qui n’était pas le cas ici.

Une décision cohérente avec la jurisprudence antérieure, mais qui resserre les marges de manœuvre des acquéreurs en matière de recours.