DIAGNOSTIC BANCAL, REPARATION INTEGRALE : LA COUR REMET TOUT A NIVEAU
La Cour de cassation, dans un arrêt rendu par sa troisième chambre civile le 20 mars 2025 (n° 23-18.472, au Bulletin), qualifie de certains les préjudices causés à l’acquéreur immobilier par un syndicat mixte (établissement public de coopération locale) qui avait délivré au vendeur un diagnostic erroné de l’installation d’assainissement non collectif de la maison.
Les faits
Un acquéreur immobilier constate des dysfonctionnements graves de son installation d’assainissement (fosse septique) alors que le rapport du syndicat mixte inclus dans le dossier de diagnostic technique annexé à l’acte de vente concluait que le système était conforme et en bon état de fonctionnement.
La cour d’appel d’Agen retient la responsabilité du syndicat mixte mais limite l’indemnisation du préjudice subi en considérant que l’acquéreur avait simplement perdu une chance de négocier un prix de vente plus bas s’il avait eu connaissance de la non-conformité.
Le caractère certain du préjudice
La Cour de cassation censure ce raisonnement : « les préjudices liés au caractère erroné du document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif revêtent un caractère certain ».
Nature des dommages indemnisables
En utilisant une formule volontairement ample (« les préjudices »), la Cour ouvre l’indemnisation à tout dommage découlant directement de l’erreur de diagnostic : non seulement le coût des travaux de remise aux normes, mais aussi les frais de pompage, la moins-value du bien, les troubles de jouissance (coût d’une location, odeurs, pollution visuelle…).
En somme, tout dommage, patrimonial ou moral, est réparable dès lors qu’il prend sa source dans le rapport fautif.
Perte de chance et préjudice certain : clarification d’une frontière conceptuelle
La décision peut semer le trouble, car elle semble opposer préjudice certain et perte de chance, alors même que la jurisprudence affirme que la perte d'une chance présente un caractère direct et certain chaque fois qu'est constatée la disparition de la probabilité d'un événement favorable (Cass. Crim., 4 décembre 1996, n°96-81163 ; Cass. 1ère civ., 21 novembre 2006, n°05-15.674).
La perte de chance suppose en effet une incertitude (un aléa) quant à l’obtention de l’avantage attendu et la réparation est proportionnelle à la chance perdue.
Mais si l’on peut démontrer que l’avantage aurait été obtenu de façon certaine sans la faute, alors il ne s’agit plus d’une perte de chance mais d’un préjudice certain, qui ouvre droit à une indemnisation intégrale.
Conclusion
L’arrêt du 20 mars 2025 s’inscrit dans la lignée d’une jurisprudence protectrice de l’acquéreur immobilier et rigoureuse quant à la responsabilité des intervenants techniques. La décision rappelle l’importance de qualifier avec rigueur la nature du dommage, sous peine de limiter indûment le droit à réparation.
